Ein coronabedingter Umsatzrückgang stellt keinen Kündigungsgrund dar
Schlechtere Umsatzzahlen berechtigen Mieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses: Das hat das Landgericht Münster in seinem Urteil (AZ: 10 O 44/21) entschieden.
Im konkreten Streitfall ging es um einen Lebensmittelhandel innerhalb eines Kaufhauses. Andere Geschäfte im Kaufhaus waren wegen der Coronaschutzverordnung in NRW zur (teilweisen) Schließung verpflichtet. Die Mieterin beklagte unter anderem deswegen einen erheblichen Umsatzrückgang und kündigte das Vertragsverhältnis. Die Mieten für den Zeitraum, nachdem ihrer Rechtsauffassung die Kündigung wirksam wurde, beglich sie nicht. Ihre Vermieterin klagte daraufhin die offenen Mieten ein und beantragte die Feststellung, dass das Mietverhältnis erst durch eine spätere Kündigung der Vermieterin beendet wurde. Das Landgericht Münster gab der Vermieterin recht.
Diese Entscheidung steht im Einklang mit der sich immer stärker herauskristallisierenden Rechtsprechung. Das grundsätzliche Verwendungsrisiko einer Mietsache trägt die Mieterin. Ohne besondere Umstände, insbesondere ohne einen Mangel an der Mietsache selbst, wird eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 BGB nicht ohne weitere Umstände möglich sein.
Das Gericht beschäftigte sich dazu mit einer möglichen Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB. Diese wurde letztendlich verneint.
Leider nimmt die Entscheidung des Landgerichts Münster, was nach der Verneinung des § 313 Abs. 1 BGB nur konsequent ist, nicht Stellung zu der Frage, ob sich aus einer pandemiebedingten Belastung der Mieterin ein Recht auf Kündigung aus § 313 Abs. 3 BGB ergeben kann. Nach dieser Vorschrift, die subsidiär zur Störung der Geschäftsgrundlage aus § 313 Abs. 1 BGB anwendbar ist, kann ein Vertragsteil vom Vertrag zurücktreten, wenn eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder ein Teil nicht zumutbar ist. Nach § 313 Abs. 3 S. 2 BGB könnte sich daraus zumindest theoretisch ein Kündigungsrecht des Mieters ergeben, wenn im konkreten Einzelfall eine Anpassung des Vertrags nach den bisherigen Maßstäben des BGH nicht möglich ist oder aber ein Teil zu schwerwiegend belastet.
Mit der Anwendung des § 313 Abs. 3 S. 1 BGB ist im Kontext des Gewerbemietraumrechtes in Ansehung der bisherigen Rechtsprechung nicht zu rechnen. Der Mieter, der coronabedingt seinen Betrieb schließen musste oder möglicherweise auch der Mieter, der einen erheblichen Umsatzrückgang wegen pandemiebedingter Umstände erlitten hat, die aber nicht in seinem unternehmerischen Risiko liegen, kann allenfalls die anteilige Herabsenkung der Miete verlangen.