Jahressteuergesetz 2022 – Änderungen im Immobiliensteuerrecht im Überblick

Viel diskutiert und bis zuletzt in aller Munde: das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022). Mit Zustimmung des Bundesrates am 16.12.2022 ist das Bündel von Steuerrechtsänderungen nun gültig. Welche Änderungen sich daraus für das Immobiliensteuerrecht ergeben, haben wir für Sie zusammengefasst:

 

Verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten im Wohnungsneubau

Der Abschreibungsprozentsatz für Fertigstellungen ab dem 1.1.2023 wird von 2% auf 3% erhöht. Maßgeblich für die Fertigstellung ist die Bewohnbarkeit nach Abschluss der wesentlichen Bauarbeiten.

Im Gegenzug sollte der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer aufgehoben werden, dies ist jedoch nicht geschehen.

Die Sonderabschreibung für die Herstellung neuer Mietwohnungen wird auf Fälle ausgedehnt, in denen der Bauantrag in den Jahren 2023 bis 2026 gestellt wird (§ 7b Abs. 2 EStG n.F.). Dabei erfolgt aber eine Beschränkung auf bestimmte effiziente Gebäude („Effizienzhaus 40“). Die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, soweit die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 4.800 EUR je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. In der bisherigen Fassung betrug die Grenze noch 3.000 EUR je Quadratmeter. Diese Erhöhung ist zwar erfreulich, hätte aber aufgrund der verschärften Baukriterien noch deutlicher ausfallen können.

Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist weiterhin gedeckelt worden und beträgt nun maximal 2.500 EUR je Quadratmeter Wohnfläche. Damit wurde die Bemessungsgrundlage um 500 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöht.


Förderung von Photovoltaikanlagen

Durch das JStG 2022 ist eine Steuerfreiheit für Einnahmen aus Photovoltaikanlagen eingeführt worden, die nach dem 31.12.2021 erzielt oder getätigt werden. Dies gilt allerdings nur für Anlagen bis zu einer Bruttoleistung von 30 kW (peak), die auf, an oder in einem Einfamilienhaus oder einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäude installiert sind.

Auf, an oder in sonstigen Gebäuden installierte Photovoltaikanlagen sind mit einer installierten Bruttoleistung von bis zu 15 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit begünstigt. Die Steuerfreiheit gilt bis zur Grenze von maximal 100 kW (peak) je Steuerpflichtigen oder Personengesellschaft und ist unabhängig von der Verwendung des erzeugten Stroms.

WICHTIG: Bei nicht-gewerblichen Personengesellschaften, die eine entsprechende Photovoltaikanlage betreiben, soll die gewerbliche Ab-färbewirkung allein dadurch nicht eintreten.

Im Umsatzsteuergesetz ist für die Lieferung von Solarmodulen an den Betreiber einer Photovoltaikanlage einschließlich der Stromspeicher nach dem 31.12.2022 ein Umsatzsteuersatz von 0% vorgesehen, wenn die installierte Bruttoleistung der Photovoltaikanlage nicht mehr als 30 kW (peak) beträgt. Maßgeblich für den Zeitpunkt der Lieferung ist regelmäßig die Abnahme durch den Kunden, soweit ein Werkvertrag vorliegt.

Beim liefernden Unternehmer führt der Nullsteuersatz – im Gegensatz zum „steuerfreien Umsatz“ – dazu, dass die Vorsteuerabzugsberechtigung erhalten bleibt.

 

Steuerliche Bewertung von Grundbesitz ab dem 01.01.2023

Sowohl bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer als auch bei der Grunderwerbsteuer kommt es bei Übertragungen von Immobilien für die Bemessungsgrundlage auf den Wert des Grundbesitzes an. Dieser steuerliche Immobilienwert ermittelt sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Eine Veränderung der Bewertungsparameter geht daher mit einer Anpassung der Steuerbelastung einher. Das JStG 2022 enthält Änderungen des Bewertungsgesetzes, die in einigen Konstellationen zu höheren Steuern bei Übertragungen von Immobilien führen werden.

Hintergrund der Änderungen ist die Anpassung der veralteten Bewertungsparameter an das aktuelle Marktniveau. Hierfür nutzt der Gesetzgeber die 2021 im Baurecht vorgenommenen Anpassungen der Immobilienwertermittlungsverordnung um auch die steuerliche Bewertung daran anzupassen. Die damit einhergehenden Werterhöhungen und potenziellen Mehrbelastungen wurden sowohl in der Fachliteratur als auch in der Tagespresse kontrovers diskutiert. Viele sprechen dabei von einer Steuererhöhung „durch die Hintertür“.

Es ist jedoch festzuhalten, dass die steuerlichen Immobilienwerte bereits in den letzten Jahren aufgrund anderer Faktoren stark gestiegen sind und die oftmals erwähnten extremen Wertsteigerungen in den meisten Fällen nicht eintreten werden.

Im Einzelnen sind die folgenden Änderungen im Bewertungsgesetz vorgenommen worden:

  • Verlängerte Gesamtnutzungsdauer: Im Rahmen der Bewertung kommt es auch auf die Gesamt-nutzungsdauer von Gebäuden an. Die Gesamtnutzungsdauer wird bei einigen Gebäudearten nun um zehn Jahre verlängert.
  • Anpassung Bewirtschaftungskosten: Bisher erfolgte eine Bewertung auf Basis von Werten des Gutachterausschusses, soweit entsprechende Werte vorlagen. Ansonsten sah das Bewertungsgesetz Pauschalen vor. Der Gesetzgeber revidiert im Rahmen des JStG 2022 diesen pauschalen Ansatz und den Verweis auf Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse. Neu ist nun, dass sich die Bewirtschaf-tungskosten im Gesetz explizit aus Verwaltungs- und Instand-haltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammensetzen. Die Werte werden dann jährlich an den vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex angepasst.
  • Herabsetzung gesetzliche Liegenschaftszinssätze: Das bisherige Gesetz sah pauschale Liegenschaftszinssätze vor. Vorrang hatten und haben Liegenschaftszinsen, welche durch die Gutachterausschüsse im Rahmen von Grundstücksmarktberichten veröffentlicht werden. Im Rahmen des JStG 2022 werden jetzt die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze an das Marktniveau angepasst und damit herabgesetzt. Es kann vereinfacht gesagt werden: Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Grundbesitzwert und umgekehrt. In Ballungsräumen veröffentlichen die Gutachterausschüsse jedoch jährlich die aktuellen Liegenschaftszinssätze, sodass diese Änderung tatsächlich eher Auswirkung auf Immobilien haben wird, die ländlicher gelegen sind.
  • Einführung eines Regionalfaktors: Der Gebäudewert im Rahmen des Sachwertverfahrens wird weiterhin durch Multiplikation mit den durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes sowie dem Alterswertminderungsfaktor ermittelt werden. Neu ist nun der Regionalfaktor, welcher die Unterschiede des Baukostenniveaus in Deutschland berücksichtigen soll. In den deutschen Metropolen wird dies zu Werterhöhungen führen.

WICHTIG: Wie immer kommt es auf den Einzelfall an. Durch ein Grundstücksgutachten besteht zusätzlich die Möglichkeit, einen niedri-geren gemeinen Wert nachzuweisen.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema, dann kontaktieren Sie gerne Herrn Rienhöfer.

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