Neue BGH-Urteile zur Maklerprovision: Erneute Stärkung der Verbraucherrechte

Im ersten Fall (Az.: I ZR 32/24) ging es um den Verkauf eines Einfamilienhauses, das teilweise – etwa zu einem Fünftel – gewerblich als Büro genutzt wurde. Der Maklervertrag wurde nicht direkt vom Verkäufer, sondern von dessen Ehefrau unterzeichnet. Der Makler hatte mit dem Käufer eine deutlich höhere Provision vereinbart als mit der Verkäuferseite. Der BGH stellte klar, dass es sich trotz teilweiser gewerblicher Nutzung weiterhin um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c BGB handelt, da die Wohnnutzung im Vordergrund steht.

Zudem sei es für die Anwendung des Gesetzes unerheblich, ob die Verkäuferin selbst oder eine dritte Person – hier die Ehefrau – den Makler beauftragt hat. Entscheidend ist, dass der Auftrag von der Verkäuferseite ausgeht, was der BGH mit Verbraucherschutzgedanken begründete. Da die Provision nicht zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart war, erklärte der BGH den Maklervertrag für unwirksam – mit der Folge, dass dem Makler kein Provisionsanspruch zustand.

Das zweite Urteil (Az.: I ZR 25/24) befasste sich mit der Praxis, die Provision über eine Kaufpreisreduzierung verbunden mit der Verpflichtung des Käufers, die Maklerprovision zu zahlen, indirekt auf den Käufer abzuwälzen. Auch hier hatte die Verkäuferseite den Makler beauftragt, während der Käufer die volle Provision faktisch allein trug. Der BGH entschied, dass dies mit § 656d Abs. 1 S. 1 BGB nicht vereinbar sei. Nach dieser Vorschrift darf der Käufer bei einseitigem Maklerauftrag nicht mehr als die Hälfte der Provision tragen. Versuche, dies durch wirtschaftliche Gestaltungen – etwa durch Reduzierung des Kaufpreises – zu umgehen, seien unzulässig. Der gesamte Maklervertrag sei daher nichtig, auch eine nachträgliche „Korrektur“ durch hälftige Teilung helfe in solchen Fällen nicht weiter. Auch hier war die Folge: Rückzahlung der gezahlten Provision an den Käufer. Der BGH lehnte eine geltungserhaltende Reduktion ab, weshalb das Maklerunternehmen nicht einmal die Hälfte der Provision verlangen konnte.