22.12.2025
Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen: Änderungen bei der umsatzsteuerlichen Behandlung ab dem 01.01.2026
Das Bundesfinanzministerium (BMF) passt derzeit die umsatzsteuerliche Behandlung der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen an die aktuelle Rechtsprechung an. Hintergrund sind Urteile des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) und des Bundesfinanzhofs (BFH), die die bisherige steuerliche Sonderregelung in Frage gestellt haben.
Was ändert sich konkret?
Bislang galt: Wird zusammen mit einem Grundstück oder Gebäude eine Betriebsvorrichtung (z. B. eine fest installierte Maschine oder ein Aufzug) mitvermietet, unterlag diese Mitvermietung unabhängig von der Behandlung der Gebäudevermietung stets der Umsatzsteuer (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Das bedeutete, dass auch bei umsatzsteuerfreier Vermietung eines Grundstücks oder Gebäudes die zusätzlich mitvermietete Betriebsvorrichtung zwingend umsatzsteuerpflichtig war.
Dieses sogenannte "Sonderregime" hat der EuGH gekippt und der BFH mit Urteil vom 17.08.2023 bestätigt: Die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung kann, wenn sie eine Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Grundstücks- oder Gebäudevermietung ist, ebenfalls umsatzsteuerfrei sein.
Was bedeutet das für die Praxis?
- Haupt- und Nebenleistung: Wird eine Betriebsvorrichtung zusammen mit einem Grundstück oder Gebäude vermietet, ist zu prüfen, ob die Mitvermietung als Nebenleistung zur Hauptleistung „Vermietung des Grundstücks/Gebäudes“ anzusehen ist. Ist das der Fall, folgt auch die Betriebsvorrichtung der umsatzsteuerlichen Behandlung der Hauptleistung. Das heißt: Ist die Gebäudevermietung umsatzsteuerfrei, ist künftig auch die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung umsatzsteuerfrei.
- Umkehrschluss: Umgekehrt kann eine an sich umsatzsteuerfreie Gebäudevermietung umsatzsteuerpflichtig werden, wenn sie nur eine Nebenleistung zu einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung einer Betriebsvorrichtung darstellt.
- Handlungsbedarf: Das BMF hat im November 2025 einen Entwurf veröffentlicht, nach dem diese neue Sichtweise spätestens ab dem 01.01.2026 verpflichtend werden soll. Für Umsätze bis dahin wird es nicht beanstandet, wenn Vermieter und Mieter gemeinsam noch die alte Rechtslage anwenden.
Was sollten Vermieter tun?
- Vertragliche Gestaltung prüfen: Bereits jetzt sollten Vermieter und Unternehmer ihre Mietverträge auf die umsatzsteuerliche Behandlung von mitvermieteten Betriebsvorrichtungen überprüfen. Künftige Verträge sollten die geänderte Rechtsauffassung bereits berücksichtigen.
- Steuerliche Einordnung anpassen: Es kann sinnvoll sein, die künftige steuerliche Behandlung frühzeitig mit dem Steuerberater zu besprechen und ggf. die Rechnungsstellung entsprechend anzupassen.
- Offene Fälle berücksichtigen: Die neuen Grundsätze gelten für alle noch nicht bestandskräftigen Fälle. Für bereits abgeschlossene und versteuerte Vorgänge bis Ende 2025 bleibt die bisherige Regelung anwendbar, sofern beide Parteien dies wünschen.
Fazit: Durch die Änderung der Umsatzsteuerpraxis entfällt künftig häufig die Pflicht, für mitvermietete Betriebsvorrichtungen Umsatzsteuer auszuweisen und abzuführen – sofern die Vermietung als Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Gebäudevermietung anzusehen ist. Das kann zu erheblichen Vereinfachungen führen. Unternehmen sollten sich frühzeitig mit den Änderungen befassen und ihre Verträge sowie die steuerliche Handhabung anpassen.