23.05.2025
Keine Haftung für Grundstückerwerber: Falsche Steuerausweise in Altverträgen gehen nicht auf Erwerber über
Mit Urteil vom 05.12.2024 (Az. V R 16/22) hat der Bundesfinanzhof eine wegweisende Entscheidung für Immobilienkäufer getroffen: Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, haftet nicht für fehlerhafte Umsatzsteuerausweise in den übernommenen Mietverträgen.
Hintergrund der Entscheidung: Beim Erwerb von vermieteten Immobilien tritt der Käufer in die sich aus den bereits bestehenden Mietverhältnissen ergebenden Rechte und Pflichten ein. In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall enthielten die übernommenen Mietverträge fehlerhafte Umsatzsteuerausweise. Das Finanzamt verlangte daraufhin vom Erwerber die Berichtigung und Abführung der zu hoch ausgewiesenen Steuer gemäß § 14c Abs. 1 Umsatzsteuergesetz.
Entscheidung des Bundesfinanzhofs: Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass eine Haftung des Erwerbers nicht in Betracht kommt. Begründet wurde dies damit, dass der unrichtige Steuerausweis auf einer Handlung des ursprünglichen Vermieters beruhte und nicht dem Erwerber zugerechnet werden kann. Eine gesetzliche Grundlage für eine solche Haftung besteht nicht.
Praxisrelevanz für Immobilienkäufer: Diese Entscheidung schafft Rechtssicherheit für Immobilienkäufer, insbesondere für Investoren und Unternehmen, die Gewerbeimmobilien erwerben. Käufer müssen nicht befürchten, für steuerliche Fehler des Vorbesitzers in den Mietverträgen in Haftung genommen zu werden. Dennoch empfiehlt es sich, die umsatzsteuerliche Behandlung der übernommenen Mietverträge genau zu prüfen, um spätere steuerliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Umsatzsteuerliche Folgen und Handlungsempfehlungen:
- Prüfung der übernommenen Mietverträge: Käufer sollten vor dem Erwerb genau analysieren, ob und in welcher Form Umsatzsteuer in bestehenden Mietverträgen ausgewiesen ist. Falls Fehler vorliegen, kann eine frühzeitige Korrektur mit dem Finanzamt abgestimmt werden.
- Option zur Umsatzsteuer: Vermieter können sich unter bestimmten Bedingungen für eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung von gewerblich genutzten Objekten gemäß § 9 Umsatzsteuergesetz entscheiden. Dabei ist sicherzustellen, dass alle formellen Voraussetzungen erfüllt sind, um Probleme mit dem Vorsteuerabzug zu vermeiden. Zu den formellen Voraussetzungen gehört u. a.: Die Option zur Umsatzsteuer muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden und die Vermietung muss den Anforderungen des Umsatzsteuergesetzes entsprechen (insbesondere in Bezug auf die korrekte Rechnungsstellung und die ordnungsgemäße Anmeldung beim Finanzamt).
- Mögliche Berichtigungspflichten: Auch wenn der Bundesfinanzhof eine Haftung des Erwerbers ausgeschlossen hat, bleibt die Frage offen, ob das Finanzamt den ursprünglichen Vermieter zur Korrektur auffordern kann. Dies könnte indirekt Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse haben, wie eine Anpassung der Mietkonditionen oder steuerliche Nachzahlungen, was sowohl für Käufer als auch Mieter steuerliche Folgen haben kann.
- Absicherung durch Vertragsklauseln: Beim Kauf einer Immobilie sollte geprüft werden, ob Gewährleistungsklauseln oder Freistellungsvereinbarungen mit dem Verkäufer getroffen werden können, um steuerliche Risiken auszuschließen.
Lassen Sie vor der Übernahme vermieteter Immobilien die bestehenden Verträge steuerlich prüfen und fordern Sie ggf. vom Veräußerer eine Berichtigung fehlerhafter Steuerangaben vor Eigentumsübergang.