31.08.2026
BFH zum Vergleichswertverfahren bei Immobilienbewertungen für erbschaftsteuerliche Zwecke
BFH bestätigt: Vergleichspreise der Gutachterausschüsse bei Erbschaftsteuer nur eingeschränkt gerichtlich kontrollierbar
Bei der Übertragung von Immobilien durch Schenkung oder Erbschaft bildet
die steuerliche Bewertung des Objekts regelmäßig den größten Streitpunkt mit
dem Finanzamt. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 11.03.2026 (II R
6/23) die Position der Finanzverwaltung gestärkt und klargestellt, dass die im
Vergleichswertverfahren herangezogenen Daten der regionalen Gutachterausschüsse
nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle unterliegen.
Der Streitfall:
Zweifel an den Vergleichsobjekten
Im zugrundeliegenden Fall ging es um die erbschaftsteuerliche Bewertung
einer geerbten Eigentumswohnung. Für Wohnungseigentum schreibt das
Bewertungsgesetz (BewG) vorrangig das Vergleichswertverfahren vor (§ 182 Abs. 2
Nr. 1 BewG). Das Finanzamt ermittelte den Wert basierend auf den
Vergleichspreisen des örtlichen Gutachterausschusses (§ 183 Abs. 1 Satz 2
BewG).
Die Erben hielten den ermittelten Wert für unrealistisch hoch. Sie
klagten mit der Begründung, dass die vom Gutachterausschuss herangezogenen
Vergleichsobjekte nicht hinreichend mit der geerbten Wohnung vergleichbar
gewesen seien, und forderten eine intensive gerichtliche Überprüfung der
Datenbasis.
Die Entscheidung
des BFH
Der BFH wies die Revision der Erben als unbegründet zurück und bestätigte
die Vorentscheidung des Finanzgerichts:
- Gesetzlicher Vorrang der Gutachterausschüsse: Der Gesetzgeber hat den Daten der Gutachterausschüsse im Bewertungsgesetz bewusst ein hohes Gewicht und einen gesetzlichen Vorrang eingeräumt. Diese Daten beruhen auf der Kaufpreissammlung und bilden das tatsächliche Marktgeschehen am verlässlichsten ab.
- Eingeschränkte gerichtliche Kontrolle: Die Finanzgerichte müssen die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise und deren Zustandekommen nicht bis ins kleinste Detail im Sinne einer lückenlosen mathematischen Überprüfung kontrollieren.
- Substantiierungspflicht der Steuerpflichtigen: Die bloße pauschale Behauptung der Erben, der Wert sei „zu hoch“, oder der Verweis auf abweichende Wertermittlungen reicht nicht aus, um die Werte des Gutachterausschusses zu erschüttern.
Bedeutung für die
Praxis und Abwehrmöglichkeiten
Für Steuerpflichtige bedeutet dieses Urteil eine erhebliche Hürde im
Klageverfahren. Wer den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert anfechten
möchte, muss konkrete und objektive Abweichungsmerkmale (z. B. einen
erheblichen Instandhaltungsstau, fehlende Sondernutzungsrechte oder gravierende
Bauschäden) detailliert und nachvollziehbar dokumentieren.
Der Ausweg über §
198 BewG: Die wichtigste
Verteidigungslinie bleibt der gesetzliche Nachweis eines niedrigeren gemeinen
Werts (Verkehrswert) am Stichtag. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis
weiterhin am sichersten durch die Vorlage eines zeitnahen, qualifizierten
Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für
Immobilienbewertung oder durch einen zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
tatsächlich erzielten Kaufpreis.
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