31.08.2026
Wertsicherung bei Gewerbemietverträgen im Visier der BGH
Wertsicherungsklauseln sind für Vermieter von Gewerbeimmobilien ein entscheidendes Instrument, um die Rentabilität ihrer Objekte gegen die Inflation abzusichern bzw. zu erhöhen. Doch mit seinem Urteil vom 11.03.2026 (Az. XII ZR 51/25) hat der Bundesgerichtshof die rechtlichen Anforderungen an diese Klauseln verschärft.
Die obersten Richter stellten
klar, dass die bloße Einhaltung der Vorgaben nach dem Preisklauselgesetz nicht
mehr ausreicht. Vielmehr unterliegen vorformulierte Wertsicherungsklauseln in
Gewerbemietverträgen nun auch der weiteren und mitunter strengeren
Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dies war
bislang umstritten.
Im hiesigen Fall scheiterte
die Klausel unter anderem daran, dass der gewählte Basiszeitpunkt für die
Indexberechnung bereits vor dem eigentlichen Mietbeginn lag. Zudem hielt die
Klausel der Transparenzkontrolle nicht stand, da sie eine automatische
Mietanpassung bei Indexveränderung vorsah, die Wirksamkeit der Änderung aber
zugleich von einer schriftlichen Aufforderung des Vermieters abhängig war. Für
den Mieter war daher nicht hinreichend erkennbar, wie sich die Mietanpassungen
über die Vertragslaufzeit tatsächlich berechnet.
Die rechtliche Brisanz liegt zudem
in der Unterscheidung zwischen der Unwirksamkeit nach dem Preisklauselgesetz
und der Unwirksamkeit bei AGB-Verstößen. Während Verstöße gegen das
Preisklauselgesetz in der Regel erst ab dem Zeitpunkt ihrer Feststellung für
die Zukunft wirken, führt ein Verstoß gegen das AGB-Recht zur vollständigen
Nichtigkeit der Klausel von Anfang an. Eine solche rückwirkende Unwirksamkeit
bedeutet, dass sämtliche in der Vergangenheit vorgenommenen Mietanpassungen
ihre Rechtsgrundlage verlieren. Dies kann für Vermieter spürbare
Rückforderungsansprüche zur Folge haben, während künftige Erhöhungen auf Basis
der alten Verträge ausgeschlossen sind. Gleichzeitig bietet die Entscheidung
für Mieter die Chance, ihre Mietbelastung rechtlich prüfen zu lassen und
Liquidität durch Rückforderungen zurückzugewinnen.
Wir raten daher zu einer
Überprüfung Ihrer Gewerbemietverträge, ob Ihre Wertsicherungsklauseln einer
AGB-Kontrolle standhalten. Nur eine fundierte Analyse und die anschließende
Korrektur potenziell unwirksamer Klauseln schützen den Wert Ihrer
Immobilienanlagen und sichern Ihren Cashflow für die Zukunft.