31.08.2026
Modernisierungsumlage & Steuern (GModG) – Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) 2026: Die steuerlichen und mietrechtlichen Folgen beim Heizungstausch
Nach monatelangen politischen Debatten hat das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Juli 2026 den Bundesrat passiert und löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Der Gesetzgeber verabschiedet sich damit von der starren und viel diskutierten „65-Prozent-Pflicht“ für erneuerbare Energien beim Heizungstausch im Bestand und setzt stattdessen auf Technologieoffenheit und eine sogenannte „Biotreppe“. Für Vermieter verändern sich dadurch sowohl die mietrechtlichen Umlagemöglichkeiten als auch die steuerlichen Rahmenbedingungen grundlegend.
Kernpunkte des
GModG für den Mietwohnungsbestand
- Freie Heizungswahl und Technologieoffenheit: Vermieter können im Bestand im Havariefall grundsätzlich wieder frei zwischen verschiedenen Heizsystemen – inklusive moderner Gas- oder Ölheizungen – wählen.
- Die „Biotreppe“ ab 2029: Wer sich für eine fossile Heizung entscheidet, muss ab 2029 einen schrittweise ansteigenden Anteil biogener Brennstoffe (z. B. Biomethan oder grünen Wasserstoff) nachweisen. Dieser Mindestanteil steigt von 10 % (ab 2029) über 30 % (ab 2035) bis auf 60 % (ab 2040).
- Vermieter-Beteiligung an den Betriebskosten: Um Mieter vor den hohen Kosten grüner Brennstoffe zu schützen, sieht das GModG vor, dass sich Vermieter beim Einbau neuer fossiler Heizungen ab 2029 zu 50 % an den CO₂-Kosten, Netzentgelten und Bio-Brennstoffkosten beteiligen müssen.
Das Zusammenspiel
von Modernisierungsumlage und Förderung
Investiert ein
Vermieter in die energetische Modernisierung, kann er die Kosten im Rahmen der
mietrechtlichen Vorgaben auf die Mieter umlegen. Hierbei gelten weiterhin
strenge Parameter:
Umlagesatz: Jährlich können 8 % der Modernisierungskosten auf die
Jahresmiete aufgeschlagen werden (z. B. für Wärmedämmung oder neue Fenster).
Handelt es sich um einen staatlich geförderten Heizungstausch, beträgt der
Umlagesatz unter bestimmten Voraussetzungen sogar bis zu 10 %.
Zwingender Abzug von Fördermitteln: Erhält der Vermieter staatliche
Zuschüsse (z. B. KfW-Förderungen für den Heizungstausch), müssen diese zwingend
vorab von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Umlagefähig sind
ausschließlich die tatsächlich vom Vermieter getragenen Eigenkosten.
Kappungsgrenzen: Die Erhöhung der monatlichen Miete ist innerhalb von
sechs Jahren auf maximal 3 Euro pro Quadratmeter gekappt; beim reinen
Heizungstausch gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von
maximal 50 Cent pro Quadratmeter.
Steuerliche
Einordnung
Aus steuerlicher
Sicht sind Aufwendungen für den Heizungstausch im Regelfall als sofort
abzugsfähiger Erhaltungsaufwand zu qualifizieren. Nach den neuen
BMF-Richtlinien führt der reine Austausch zu keiner Standardhebung. Vermieter
haben zudem das Wahlrecht, diese Erhaltungsaufwendungen gemäß § 82b EStDV auf
zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen, um die steuerliche Progression
optimal zu nutzen.
Sprechen Sie uns bei Fragen gerne an!