31.08.2026
Das neue BMF-Schreiben 2026 zu Sanierungskosten
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit Schreiben vom 26.01.2026 (IV C 1 – S 2253/00082/001/064) seine steuerlichen Grundsätze zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand grundlegend überarbeitet. Für Vermieter und Immobilieninvestoren bringt das neue Schreiben zwar an einigen Stellen die ersehnte Klarheit, verschärft jedoch an anderen Punkten die Anforderungen für den sofortigen steuerlichen Abzug erheblich.
Hintergrund und
steuerliche Tragweite
Die Unterscheidung hat immense Auswirkungen auf die Liquidität von
Immobilienbesitzern:
- Erhaltungsaufwendungen (wie Reparaturen oder Instandhaltungen) können im Jahr der Entstehung zu 100 % sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden.
- Herstellungskosten hingegen müssen über die Gebäude-AfA mühsam auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes (oft 50 Jahre) verteilt abgeschrieben werden.
Das neue BMF-Schreiben ersetzt ältere Verwaltungsanweisungen und schafft
einen systematischen, fünfstufigen Prüfungsrahmen.
Die wesentlichen
Neuerungen im Überblick
Verbindliche Fallgruppen bei
Herstellungskosten: Die Finanzverwaltung definiert nun erstmals sechs
feste Fallgruppen, bei denen Sanierungsmaßnahmen zwingend nicht mehr sofort
abgesetzt werden dürfen, sondern als Herstellungskosten zu aktivieren sind.
Dies betrifft insbesondere tiefgreifende Eingriffe in die Gebäudesubstanz oder
strukturelle Nutzungsänderungen.
Der 3-Stufen-Standard und die
„Standardhebung“: Eine wesentliche Verbesserung und damit
Herstellungskosten liegen vor, wenn der Standard eines Gebäudes von einem
einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr
anspruchsvollen Standard gehoben wird. Das BMF prüft dies weiterhin anhand der
vier Kernbereiche: Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen und Fenster. Neu
präzisiert wurde, wie moderne technische Upgrades (z. B. der Einbau von
Smart-Home-Infrastrukturen) in dieses Raster einzuordnen sind.
Privilegierung energetischer
Sanierungen: Eine erfreuliche Klarstellung enthält das Schreiben für
energetische Maßnahmen. Der Austausch alter Heizungsanlagen (z. B. der Wechsel
von Öl oder Gas zu einer umweltfreundlichen Wärmepumpe) sowie nachträgliche
Dämmmaßnahmen an Dach oder Fassade führen für sich genommen nicht zu
einer steuerlich schädlichen Standardhebung. Sie bleiben im Regelfall sofort
abzugsfähiger Erhaltungsaufwand.
Anschaffungsnahe
Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Bei Sanierungsmaßnahmen
innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf gilt weiterhin die kritische 15
%-Grenze. Das BMF konkretisiert im neuen Schreiben im Detail, welche
Aufwendungen (z. B. rein kosmetische Schönheitsreparaturen) in diese Berechnung
einzubeziehen sind und welche außen vor bleiben.
Fazit und
Praxishinweis
Die steuerliche Einstufung von Sanierungsprojekten ist durch das neue
BMF-Schreiben deutlich formalisierter geworden. Um langwierige Diskussionen bei
Betriebsprüfungen zu vermeiden, sollten Sanierungs- und
Modernisierungsmaßnahmen bereits in der Planungsphase steuerlich exakt
strukturiert werden. Insbesondere die zeitliche Verteilung von Maßnahmen zur
Vermeidung der 15 %-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten gewinnt
weiter an Bedeutung.
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