31.08.2026
Grunderwerbsteuer beim Anteilskauf: Gesetzliche Neuregelung ab dem 03.07.2026: Vorrang des Signings
Befreiungsschlag bei Share Deals: Neuntes Steuerberatungsänderungsgesetz schafft doppelte Grunderwerbsteuer endgültig ab
Nachdem der
Bundesfinanzhof (BFH) noch im Herbst 2025 in mehreren Beschlüssen (u. a. II B
47/25) ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der doppelten
Grunderwerbsteuerfestsetzung bei Share Deals geäußert hatte, hat der
Gesetzgeber nun reagiert. Mit dem Neunten Steuerberatungsänderungsgesetz (9.
StBerGÄndG), das am 02.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde und am
03.07.2026 in Kraft getreten ist, wurde die Doppelbesteuerung bei zeitlich
auseinanderfallendem „Signing“ und „Closing“ dauerhaft beseitigt.
Das historische
Problem: Die Doppelbesteuerung
Bei Transaktionen
mit Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften fallen der schuldrechtliche
Kaufvertrag („Signing“) und der spätere dingliche Übergang der Anteile
(„Closing“) aus wirtschaftlichen und rechtlichen Gründen regelmäßig zeitlich
auseinander.
Die Finanzämter
neigten in der Vergangenheit dazu, in solchen Fällen zwei separate
Steuervorgänge anzunehmen:
- Einen Erwerbsvorgang beim Signing gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG.
- Einen zweiten Erwerbsvorgang beim tatsächlichen Closing (Gesellschafterwechsel) gemäß § 1 Abs. 2a oder 2b GrEStG.
Zwar sah das
Gesetz in § 16 Abs. 4a GrEStG einen nachträglichen Entlastungsmechanismus vor,
dieser war in der Praxis jedoch hochgradig fehleranfällig, bürokratisch und
führte zu massiven Liquiditätsabflüssen während des schwebenden Verfahrens.
Die gesetzliche
Neuregelung: Vorrang des Signings
- Der neue § 1 Abs. 3b GrEStG schafft hier ab dem 3. Juli 2026 klare Verhältnisse durch eine systemische Nachrangigkeitsregelung:
- Besteuerung ausschließlich beim Signing: Künftig knüpft die Entstehung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals systematisch nur noch an das Verpflichtungsgeschäft (Signing) an.
- Closing bleibt steuerfrei: Durch das spätere Closing wird kein eigenständiger, steuerbarer Erwerbsvorgang mehr ausgelöst. Damit entfällt die doppelte Festsetzung im Keim.
- Entlastung von Bürokratie: Da kein zweiter Steuertatbestand mehr verwirklicht wird, entfallen auch die komplizierten Aufhebungs- und Erstattungsverfahren nach § 16 Abs. 4a und Abs. 5 GrEStG für die Zukunft vollständig.
- Vereinfachte Anzeigepflichten: Steuerpflichtige müssen künftig nur noch das Signing beim Finanzamt anzeigen. Flankierend dazu wurde die Anzeigefrist für diese komplexen Vorgänge auf einen Monat verlängert, was die Praxis spürbar entlastet.
Was gilt für
laufende Transaktionen?
Die Neuregelung findet ab dem Tag nach der Verkündung (also seit dem 3.
Juli 2026) Anwendung. Für Übergangsfälle gilt eine klare gesetzliche Regelung:
Liegt das Signing vor dem 3. Juli 2026, das Closing jedoch erst danach, greift
der neue Vorrang bereits, und es wird definitiv ausschließlich das Signing
besteuert.
Fazit und
Praxistipp
Die Neuregelung ist ein Meilenstein für die steuerliche Gestaltung von
Immobilientransaktionen und bringt die dringend benötigte Rechtssicherheit für
Share Deals zurück. Dennoch bleiben die präzise und fehlerfreie Formulierung
der Signing-Verträge sowie die Einhaltung der neuen einmonatigen Anzeigefrist
die wichtigsten Faktoren einer erfolgreichen Transaktionsbegleitung. Gerne
unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Strukturierung Ihrer anstehenden
Immobilientransaktionen.
Sprechen Sie uns bei Fragen gerne an!